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Khaya Residences 凱雅公寓
吉隆坡傳統富人區Bangsar 稀有近捷運的地標新案
三個關鍵數字
| 400 公尺 | 步行到 LRT Abdullah Hukum 站，Bangsar 區極稀缺近鐵新案 |
| 61 層 | Bangsar 區新地標，高區戶型享無遮擋天際線 |
| 外籍100 萬馬幣起 | 入門吉隆坡核心富人區的親民門檻 |
海外置產最貴的錯，不是買貴，是買到租不掉。
一間空著的房子，管理費照繳、稅照繳、匯差照吃。 帳面上你有一間吉隆坡的房，實際上你每個月都在付錢養它。
問題出在哪？ 大多數人挑房子看的是「這一區夠不夠高級」， 但決定你收不收得到租的，從來只有一件事——有沒有人真的想住這裡。
而在吉隆坡，市場早就用腳投過票了。
早上七點的 Bangsar，是這樣的
本七點，街角的精品咖啡館已經飄出香氣，外籍上班族拎著筆電走進店裡，點一杯 flat white 就開始遠端辦公。 走七分鐘到 LRT 站，兩站直達 KL Sentral，轉機場快線半小時到機場，出差不用趕。
中午要開會，Grab 打車五分鐘到 Mid Valley 商務區，十幾分鐘到 KLCC 核心商辦區。 你在冷氣裡滑完一輪手機，就到了。
半個世紀的富人區，價值從來沒有掉過
Bangsar 是吉隆坡公認的傳統豪宅區，土地稀缺、新案長期有限。 根據 Savills 研究，2001 到 2017 年間，Bangsar 部分公寓價格累計上漲約 94–167%，獨立式住宅價格更是 17 年翻漲超過一倍。
展望未來，分析機構預測區域每年仍有 6–8% 的穩定增值，支撐來自有限的土地供給與長年穩定的高收入租客需求。
租金收得到，跨國高管本來就住這裡。
| 同規格一房 | 月租金（令吉） |
|---|---|
| Bangsar 核心區 | 約 4,300 – 6,100 |
| 外圍新區 | 約 3,000 – 3,900 |
| 每月價差 | 約 1,300 – 2,200 |
資料來源：區域市場公開成交行情，2025 年第三季，僅供參考。
換算下來，核心區的房子一年下來，租金比外圍新區多賺約 15,600 – 26,400 令吉。
Bangsar 長年是跨國企業外派高管、專業人士與國際家庭的首選居住區。 這裡的租客，不是為了省錢才搬來的，他們為生了活圈、為了學校、為了離公司近，主動選擇住這裡。 他們支付能力強、租約穩定、流動率低，是整個吉隆坡最優質的租客族群。
參考市場行情，本項目標準戶型預期毛租金報酬率約 5–6%（未扣除持有成本，資料截至 2025/11）。 完整持有成本與淨報酬試算表，可預約顧問提供明細。
戶型面積總覽
全案為服務式住宅規劃，結合住宅、A 級辦公與精品零售，居住氛圍單純。從單身自住到三代家庭，全產品線完整覆蓋，另有 X 系列特色露台戶型。
| 戶型 | 面積區間（平方呎） | 適用對象 | |
|---|---|---|---|
| 標準 1 房 | 630 | 約 17.7 坪 | 單身自住、入門型資產配置 |
| 標準 1+1 房 | 683 – 772 | 約 19.2 – 21.7 坪 | 單身或兩人世界，預留彈性空間 |
| 標準 2 / 2+1 房 | 869 – 1,096 | 約 24.4 – 30.8坪 | 小家庭自住、區域收租主力戶型 |
| 標準 3 / 3+1 房 | 1,086 – 1,321 | 約 30.5 – 37.1 坪 | 多人口家庭、高端自住 |
| X 系列露台戶 | 715 – 1,538(室內) | 約 20.1 – 43.2 坪 | 追求景觀與戶外空間的自住或高端投資客群 |
X系列戶型額外享有 15–889 平方呎露台面積，依戶型不同而異。 全案外籍購買資格依馬來西亞相關法規規範，可售戶型與剩餘額度每日變動。
開發商品牌：Melati Ehsan × TNB
馬來西亞上市建商，聯手國營電力龍頭。 Bayu Mantap Sdn Bhd 為馬來西亞上市建商 Melati Ehsan Holdings Berhad（股票代碼：5085）旗下子公司，本次與馬來西亞國家電力公司 Tenaga Nasional Berhad（TNB）聯合開發 Khaya Residences。 Melati Ehsan 成立超過 30 年，為馬來西亞整合型開發商，具備融資、工程、營運全鏈能力，歷案品質與交屋時程在市場擁有穩定口碑。
- TNB Gold Bangsar：2024 年完工 A 級辦公大樓，LEED 綠建築認證
- 多個住宅、商辦與基礎設施項目，遍佈巴生谷
建案基礎規格
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建案全稱 | Khaya Residences 凱雅公寓 |
| 項目位置 | No.170, Jalan Bangsar, 59200 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur（馬來西亞聯邦直轄區吉隆坡班沙爾區） |
| 開發商 | Bayu Mantap Sdn Bhd（Melati Ehsan Holdings Berhad 旗下，與 TNB 聯合開發） |
| 土地面積 | 約 3.88 英畝 |
| 建案類型 | 1 棟 61 層綜合開發大樓，包含服務式住宅、A 級辦公室、零售商場 |
| 總戶數 | 服務式住宅共 795 戶 |
| 車位配比 | 住宅專屬車位共 1,506 個，包含訪客車位 44 個；1 房戶型配 1 個車位，2 房以上戶型配 2 個車位 |
| 開工時間 | 預計 2026 年第四季 |
| 物業狀態 | 預售中，預計 2029 年第二季完工 |
| 產權型態 | 租賃地契（Leasehold），地契到期日 2117 年 6 月 12 日 |
| 物業管理費 | 第 1–2 年 95 泰銖 /㎡/ 月；第 3 年起 110 泰銖 /㎡/ 月 |
| 大廈維修基金 | 約 RM 0.50 / 平方呎 / 月（含維修基金） |
| 交屋標準 | 部分傢俱配備，含整體廚櫃、衛浴潔具、冷氣、熱水器、冰箱、電子門鎖 |
| 管理公司 | 開發商關聯物業團隊 |
| 資訊統計日：2026 年 8 月 |
購屋流程・持有成本
持有成本四段速覽
1.買入時：產權轉移印花稅（MOT）：
- 外國籍買家按 SPA 合約價 × 8% 計徵。
- 律師費、行政雜費：本項目指定律師之 SPA 與貸款相關律師費、雜費由開發商吸收。
- 首期款：SPA 合約價 10%，簽約時支付，可抵扣訂金與折扣。
2.持有中：
- 物業管理費含維修基金：約 RM 0.50 / 平方呎 / 月
- 地稅、門牌稅：依政府規定課徵，金額不高。
3.出租時：
- 招租仲介費：市場慣例為 1 個月租金(一次性收取)
- 房屋代管費：市場慣例為月租金的 8%–12%(按月收取)
- 租金收入所得稅：外國籍非稅務居民統一稅率 30%，可扣除合理開支。
4.賣出時：
- 房地產盈利稅（RPGT）：持有未滿 6 年按淨盈利 × 30%；持有滿 6 年按淨盈利 × 10%。
- 轉售仲介費：市場慣例為成交價 2%–3%。
- 賣方律師費、印花稅等雜項。
以上依馬來西亞現行法規與本案公開資料整理，僅供參考，實際金額以官方最新規定與購屋合約為準。
常見問題 FAQ
Q1：這個項目是永久產權嗎？地契到什麼時候？
本案為租賃地契（Leasehold），地契到期日為 2117 年 6 月 12 日，權益受馬來西亞法律保障。
Q2：預計什麼時候交屋？付款方式是怎麼樣的？
預計 2029 年第二季完工交屋。付款採工程分期：簽約時支付 10%，之後依地基、結構、機電、裝修等里程碑分期支付，最長工期 52 個月，無需一次性支付大額資金。
Q3：到 LRT Abdullah Hukum 站真的只有 400 米嗎？
項目距離 LRT Abdullah Hukum 站步行路徑約 400 公尺，正常步速步行約 5–7 分鐘，屬於 Bangsar 區非常稀缺的近鐵新案。
Q4：外國人可以買這個項目嗎？有什麼門檻？
依馬來西亞現行法規，外籍人士可購買符合最低總價門檻之物業，本項目部分戶型符合資格。可售戶數與詳細條件請諮詢顧問確認。
Q5：Bangsar 區好出租嗎？租金大概多少？回報率多少？
Bangsar 為吉隆坡傳統富人區與外籍人士聚集地，跨國企業外派高管、專業人士租賃需求旺盛，空置率長期偏低。參考區域行情，服務式公寓租金約 5–7 令吉 / 平方呎 / 月，對應毛租金回報率約 5–6%。實際租金依戶型、樓層、家具配置有所浮動，不構成收益承諾。
Q6：小區有什麼公設與配套？
第 8、9、60、61 層規劃住戶專屬會所，包含 50 米無邊際泳池、空中健身房、匹克球場、兒童遊樂區、共享辦公室、電影院、私人派對室、主題花園與餐飲亭等超過 40 項設施。
Q7：到 KLCC、KL Sentral、機場要多久？
非尖峰時段車程至 KL Sentral 約 8–12 分鐘，至 KLCC 約 15–20 分鐘，至吉隆坡國際機場約 45–60 分鐘；也可搭乘 LRT 捷運通勤。實際時間依路況而定。
Q8：周邊有什麼國際學校和醫院？
國際學校有 Cempaka International School、Taylor’s International School 等；醫療有 Pantai Hospital、UM 專科醫療中心、國際眼科中心 ISEC 等，皆在車程 10 分鐘內，醫療與教育資源完善。
Q9：物業管理費多少錢？維修基金怎麼收？
物業管理費含維修基金約 0.50 令吉 / 平方呎 / 月；實際金額與調整機制以開發商最終公告與管理規約為準。
Q10：以後想轉賣，手續複雜嗎？持有多久賣比較划算？
馬來西亞公寓轉售流程成熟，可委託仲介協助過戶。產業盈利稅隨持有年限遞減，持有滿 6 年後稅率較低，稅務成本更優，因此持有滿 6 年以上轉售更划算。
Khaya Residences 凱雅公寓 位置
搶先卡位『 吉隆坡 』軌道核心
吉隆坡傳統富人區Bangsar 稀有近捷運的地標新案
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更重要的是選擇未來城市價值。
- 2014年創立於曼谷，深耕泰國房地產超過12年，服務據點橫跨泰國、台灣、香港、杜拜、越南、英國、馬來西亞。
- 旗下Beyond360 Living全球管理超過6,000套房產，年房產銷售額約1–1.5億美金。
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