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英國租金連漲23個月，屢創新高：倫敦、曼徹斯特、伯明翰，哪個回報最穩？
當房價仍處於周期調整，英國的租金卻連續兩年多保持堅挺，並不斷刷新紀錄。
英國國家統計局（ONS）數據顯示，2026年9月英國平均月租為1,406英鎊，高於一年前的1,354英鎊；其中倫敦平均月租達2,338英鎊。英國私人租金指數同比上漲 4.5%，連續 23 個月創下歷史新高，漲勢遠超房價波動幅度。
對長線投資者而言，租金的穩定，比短期房價漲跌更能決定一筆投資的真實成色。
- 全國：2026年9月平均月租1,406鎊，連續兩年多上行，絕對價格持續創新高。
- 倫敦：平均2,338鎊（年增約3.5%），總價高、保值最強，回報穩健。
- 曼徹斯特：平均1,380鎊（年增4.6%），三城中租金回報率最高。
- 伯明翰：平均1,106鎊（年增3.3%），交通樞紐與剛需支撐。
- 毛回報：大約倫敦5–6.5%、曼徹斯特6.3–7.2%、伯明翰5.5–6.5%，隨物業類型不同有差異。
- 核心判斷：供不應求托住租金，當前是「租金打底、等待房價修復」的布局窗口。
一、連續兩年的租金走勢：漲幅放緩，絕對價格仍在創新高
把時間拉開可以看到，英國租金的年度漲幅已從2025年的高位回落，但平均月租的絕對值仍在穩步上行。
| 時間 | 英國平均月租（鎊） | 年度漲幅（約） |
|---|---|---|
| 2025年3月 | 1,332 | +7.7% |
| 2025年5月 | 1,339 | +7.0% |
| 2025年8月 | 1,348 | +5.7% |
| 2025年11月 | 1,366 | +4.4% |
| 2025年12月 | 1,368 | +4.0% |
| 2026年1月 | 1,367 | +3.5% |
| 2026年5月 | 1,383 | +3.3% |
| 2026年6月 | 1,388 | +3.3% |
| 2026年9月 | 1,406 | 約+3.8% |
這組數據說明兩件事：一是租金漲幅正回歸常態，二是即便漲幅放緩，租金也沒有下跌，需求基本盤依然穩固。
二、三大城市：租金、漲幅與回報率
| 城市 | 2026年9月平均月 | 一年前 | 年度變動 | 典型毛回報 |
|---|---|---|---|---|
| 倫敦（Zone1-2） | 2,338鎊 | 2,260鎊 | 約+3.5% | 約5–6.5% |
| 曼徹斯特 | 1,380鎊 | 1,319鎊 | +4.6% | 約6.3–7.2% |
| 伯明翰 | 1,106鎊 | 1,070鎊 | +3.3% | 約5.5–6.5% |
註：以上為毛租金回報率（gross yield），未扣除管理費、維護、稅費與空置；不同機構樣本與口徑不同，僅供參考，淨回報通常更低。
三大核心城市租金與回報率對比
| 城市 | 2026 年 9 月平均月租金（兩房） | 同比漲幅 | 靜態毛租金回報率 | 核心驅動因素 |
|---|---|---|---|---|
| 倫敦（Zone1-2） | 約 2,650 鎊 | +7.8% | 約 3.8%-4.5% | 金融與科技產業聚集，高收入人群集中，供應極度稀缺 |
| 曼徹斯特 | 約 1,180 鎊 | +5.2% | 約 5.5%-6.2% | 北方振興計劃，產業轉移，學生與年輕白領需求旺盛 |
| 伯明翰 | 約 1,050 鎊 | +4.9% | 約 5.0%-5.8% | 交通樞紐升級，製造業與服務業復甦，剛需支撐強 |
- 倫敦：保值最強。作為全球金融中心，人口與產業支撐最強，核心區供應稀缺，租金抗跌性最佳；缺點是總價高、回報率相對偏低，適合追求資產安全與保值的配置型買家。
- 曼徹斯特：回報最高。受益於北方振興與科技、媒體、金融產業轉移，年輕人口與學生需求旺盛，租金回報率三城最高、總價門檻較低，適合追求現金流的投資者。
- 伯明翰：穩健剛需。作為英國中部交通樞紐，高鐵升級與製造、服務業復甦帶動穩定租賃需求，波動較小，適合穩健型、追求中等回報的投資者。
三、租金為什麼這麼堅挺？三個支撐
供給長期短缺：英國住宅長期供不應求，核心城市每年新增供應低於需求；加息期開發商推盤謹慎，使供應進一步收緊，這是最根本的結構性原因。
購房門檻高，需求擠向租賃：過去兩年房貸成本上升，不少本計劃買房的人推遲置業、繼續租房，租賃需求持續膨脹。
人口流入與家庭小型化：核心城市持續吸引人才，同時單人、小家庭占比上升，對住房單元的需求數量增加，長期放大租賃需求。
四、誠實提示：回報要看淨值，租金不會只漲不跌
- 毛回報不等於淨回報：扣除管理費、維護、稅費、保險與空置後，實際淨回報會低於表中毛數字，選盤時應以淨現金流測算為準。
- 降息後漲幅可能放緩：隨著房貸成本下降，部分租賃需求會轉向購房，租金漲幅可能溫和放緩，但供應短缺下絕對價格大跌的概率不高。
- 數據口徑有差異：ONS為實際成交平均租金，Rightmove等為掛牌廣告價（倫敦掛牌價更高），比較時需注意口徑，避免混用。
碩盛的視角
很多人只盯著房價波動，但其實租金才是房產的基本面。英國核心城市長期供不應求，租金堅挺，持有現金流穩定，這是比短期價格更可靠的安全墊。
我們判斷，倫敦勝在資產安全與保值，曼徹斯特勝在高回報與低門檻，伯明翰勝在穩健與剛需；三城對應不同的資金目標，沒有絕對優劣，只有是否匹配。
碩盛國際不動產深耕英國市場，以可驗證的真實租金與回報數據協助客戶選盤，並通過全球物業管理平台提供出租、運營與維護的全鏈條服務，讓您一邊拿租金、一邊等待房價修復。
關於英國租金與投資，買家最常問的問題
Q：房價還在調整，現在買英國房產安全嗎？
A：短期房價仍可能溫和波動，但核心城市租金有供不應求托底，現金流穩定。若以5年以上長期持有、賺取租金與房價修復為目標，當前處於相對低位，性價比並不低。
Q：為什麼曼徹斯特回報率比倫敦高？
A：曼徹斯特物業總價與入場門檻更低，而租賃需求旺盛，因此租金相對房價的比例（回報率）更高；倫敦則因資產保值性強、總價高，回報率相對偏低，兩者賺的是不同的錢。
Q：降息後大家都去買房，租金會不會跌？
A：降息後部分需求會從租轉買，但需求只是轉移而非消失，且核心城市本就供不應求、每年還有持續人口流入，租賃基本盤穩。租金漲幅可能放緩，但大跌的概率不高。
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