【2025 最新】杜拜 vs. 阿布達比 vs. 拉斯海瑪：哪裡更適合投資房地產？

阿聯酋房地產投資熱度持續升溫，除了眾所周知的杜拜以外，阿布達比和拉斯海瑪也快逐漸崛起為投資新星。這三個酋長國各自擁有獨特的市場定位與投資優勢，究竟該如何選擇？本文將從政策走向、價格走勢、租金收益等關鍵面向，帶您深入比較三大市場的差異，找出最適合的投資標的。

杜拜房市：全球資金磁鐵，國際資產配置首選

杜拜房市規模與成長動能

杜拜是阿聯酋房產交易最活躍的市場。光是 2025 年上半年，房產交易額及交易量分別超過 1,124 億美元 (4127.9 億迪拉姆)，交易量達 125,538 筆，較去年同期分別增加 26% 與 25%。

其中，根據杜拜土地局 (DLD) 統計，杜拜房產投資人數量突破 94,717 名，其中 59,075 名為首次進入市場的新投資者，比去年同期成長 22%，總共帶來了 428 億美元 (1,570 億迪拉姆) 的資本流入。

總體而言，上半年外國投資者投資額達 622 億美元 (2,283 億迪拉姆)，阿拉伯非海灣國家投資 77 億美元 (284 億迪拉姆)，海灣合作理事會投資 61.5億美元 (225.6 億迪拉姆)，顯示國際資金對杜拜房市信心強勁。

杜拜房價趨勢和競爭力

杜拜房價自 2019 年疫情後一路走高，受惠於經濟復甦、投資人友善政策及國際資金流入，過去 5 年，杜拜房價漲幅高達 122%。

根據 Deloitte 報告指出，杜拜住宅市場持續上漲，2024 年房價與租金較去年也分別上漲 20% 和 19%。

儘管 2025 年開始，杜拜房市可能面臨供應量增加的調整壓力，但綜合各家研究機構和專家預估，因人口成長、政策支持 (如針對阿聯酋居民的首次購房者激勵措施) 等，對價格支撐仍形成有力作用，今年房價仍將維持 8 - 10% 成長，表現優於紐約、倫敦等主要城市。

杜拜租金投報率

根據房地產數據公司 REIDIN Data Analytics 2025 年 6 月最新研究顯示，杜拜的平均租金投報率為 6.73%。杜拜作為中東國際商業中心，擁有大量人口和企業進駐，租賃需求長期旺盛。至於短租的租金投報率不言而喻。

杜拜政策措施與創新

杜拜政府持續推動長遠發展策略，如《D33 經濟議程》與《杜拜 2040 都市總體規劃》等，目標將杜拜打造成全球三大經濟都市之一。此外，政府將數位化服務、金融科技、綠色科技和智慧基礎設施等納入未來規劃，支持房地產市場的長期穩定與便利。

阿布達比房市：低基期、成長潛力高，後來居上反超杜拜

阿布達比房市規模與成長動能

阿布達比目前的房市規模雖不及杜拜，但近年成長穩健，具有很高的潛力。

2025 年上半年，阿布達比房地產行業表現出色，房地產交易額與 2024 年同期相比增長了 39 %，總價值達到 140.8 億美元（517.2 億迪拉姆），高於去年的 101.31 億美元 (372 億迪拉姆)；房地產交易量增加了 12%，達到 14,167 筆，反映出市場活動加速，銷售、購買和抵押交易量顯著增加。

而國際投資者的興趣也持續上升。外國投資者交易達到 890 筆，總價值年增 3.3%，達 9.2 億美元 (33.8 億迪拉姆)，參與投資的國籍數達到 85 個，較去年同期成長 10%，突顯了全球對阿布達比房地產市場日益增強的信心。

中東房地產諮詢公司 Cavendish Maxwell 亦指出，2025 年底前將新增 11,900 套住房，以滿足持續增長的需求。

阿布達比房價趨勢和競爭力

根據德意志銀行《Mapping the World's Prices - 2025》報告指出，阿布達比住宅房價過去 5 年，累計成長 64%。

而 2024 年，阿布達比房價與租金較前一年分別上漲約 12% 和 10%。其中，亞斯島 (Yas Island) 的公寓房價漲幅最大，超過 20%，別墅售價上漲 13%。

Cavendish Maxwell 報告指出，受到國內外投資人不斷上升的需求、政府策略性措施的推動，以及基礎設施的擴建和社區服務的完善，阿布達比的房市在今年及未來幾年將持續增長。

阿布達比租金投報率

REIDIN Data Analytics 最新研究，阿布達比的平均租金投報率為 6.99%，此一數字已經超越杜拜的租金投報率，顯示阿布達比租金投報具有很強的競爭力。隨著人口增長、重大建設推動和大型企業進駐 (如迪士尼、UAE Stargate 基地)，長、短租市場勢必都持續看俏。

阿布達比政策與發展

阿布達比《2030 經濟願景》是該酋長國為擺脫對石油依賴、實現經濟多元化所提出的長期戰略藍圖。該願景重點推動朝知識型產業轉型，包括金融、科技、人工智慧、醫療、教育等，建構更開放、高效、全球化的經商環境。

對房地產市場而言，將直接帶動住宅與商業不動產的長期增值潛力，租賃和自住需求雙雙提升。政府對外資友善、政策穩定，亦提升投資信心，使阿布達比房市成為具吸引力的標的。

拉斯海瑪房市：下一個房市黑馬，後市爆發力可期

拉斯海瑪市場規模與成長動能

拉斯海瑪房市規模雖然較小，但近年來呈現前所未有的成長。根據拉斯海瑪統計中心的最新數據，過去 7 年來房產交易量激增 250 倍。

而 2024 年的交易總額從前一年的 18.9 億美元 (69.4 億迪拉姆)，躍升至創下歷史紀錄的 41.06 億美元 (150.8 億迪拉姆 )，年增幅高達 118%。

拉斯海瑪房價趨勢和競爭力

拉斯海瑪 2024 年公寓價格上漲高達 35%，別墅價格上漲高達 35.65%。來自俄羅斯、獨聯體、中國、德國和英國的投資人對拉斯海瑪房產興趣濃厚，而中東居民則看重度假需求。

相較於杜拜和阿布達比較高的入場門檻，拉斯海瑪房價相對親民，加上未來兩年內即將開幕永利度假村  Wynn Al Marjan Island（預計包含阿聯酋首個合法賭場）已成全球焦點，當地許多項目在開盤前即售罄，加速拉斯海瑪成為中東娛樂和旅遊的新目的地，帶動周邊房價。

拉斯海瑪租金投報率

根據 Bayut 市場調查研究，拉斯海瑪整體平均租金投報率約為 6%，但各區域表現差異顯著。其中 Yasmin Village 以 11.7% 的高投報率居冠；Al Hamra Village 則為 6.9%；熱門的 Al Marjan Island 投報率為 6.13%。預料強勁的旅遊需求和新度假村將持續刺激短期住宿需求。

拉斯海瑪政策與發展

拉斯海瑪正以「永續奢華」為核心戰略，將房地產、旅遊與綠色經濟整合為未來的成長引擎。透過生態旅遊、綠色建築與品牌住宅等政策，吸引國內外對地段和生活品質並重的投資人。

而拉斯海瑪的長期願景是到 2030 年，每年吸引超過 350 萬遊客；到 2035 年，旅遊業對 GDP 貢獻率提升到 3 分之 1，並躋身全球十大成長最快旅遊目的地。

該策略預計將為旅遊業創造大量就業機會，例如光是永利度假村單一項目即可創造 7 千個職缺，直接擴大當地購屋與租賃需求，注入對房地產市場的長期支撐動能。

杜拜 vs. 阿布達比 vs. 拉斯海瑪綜合比較

結語

整體而言，三個酋長國各具特色：

• 杜拜房市在 2025 年上半年展現驚人活力，交易額和交易量雙創新高，房價漲勢雖有望放緩，但仍預計維持正成長，市場正從高速擴張走向成熟多元。
• 阿布達比房市交易規模雖不及杜拜，但房價年增幅雙位數，且租金投報率為三個酋長國中最高。且政府強力推動經濟轉型，加上大型國際企業將陸續進駐，長期增值潛力佳。
• 拉斯海瑪作為新興市場，相對較低的入場門檻吸引早期投資者，度假村開發和品牌住宅的興盛，使房價快速上漲並展現巨大潛力，使其成為早期投資人的理想標的。
  

無論選擇哪個市場，欲追求短期波動收益、長期穩定收租，或是卡位潛力區，所需考量的風險與資金規劃截然不同。建議投資前務必諮詢專業顧問，根據財務目標、風險承受度及市場動態，量身打造專屬投資方案。

*資料來源：

1. Property Monitor
2. REIDIN Data Analytics
3. Global Property Guide
4. Mapping the World's Prices - 2025
5. Abu Dhabi Economic Vision 2030
6. Central Dubai property prices record highest growth globally since 20
7. Abu Dhabi Real Estate Centre records AED51.7bn+ in real estate transactions in H1 2025
8. Ras Al Khaimah real estate booms: Transactions surge 25,000 percent in 7 years