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「杜拜商務港」年漲 22%超越全杜拜均值！「中東曼哈頓」領漲的關鍵 3 引擎
杜拜商務港（Business Bay）是杜拜最具標誌性的綜合商辦聚落，也是杜拜規模最大的商務中心之一。其坐落於杜拜河畔、杜拜市中心和杜拜國際金融中心（DIFC）間，臨近主要交通幹道，兼具商業、貿易、住宅的功能，擁有許多高聳而壯觀的摩天大樓，熙熙攘攘的人群充滿活力和現代氣息，是一個不輸美國曼哈頓和日本銀座的大型國際化商業城市，因此又被稱為「中東曼哈頓」。
商務港對當前和未來杜拜的經濟有著至關重要的影響，亦是極具吸引力的黃金投資地段，隨著該區的房地產市場持續升溫，是近期市場投資目光焦點。本文將從區域簡介、生活機能、交通，以及房價和租金行情等方面，介紹商務港的發展與投資價值。
杜拜商務港（Business Bay）簡介
商務港坐擁約 590 萬平方米的腹地，緊鄰杜拜運河（Dubai Water Canal）和杜拜河（Dubai Creek）延伸水岸，自 2005 年啟動開發以來，已成為摩天樓林立的國際級金融中心。其中，22.1% 為住宅項目，18.5% 為商業用途，59.4% 為混合用途區，區域內矗立超過 200 棟摩天大樓，勾勒出杜拜最具代表性的天際線。
商務港的交通優勢顯著，介於兩大核心幹道謝赫札伊德大道（Sheikh Zayed Road, E11） 與阿爾凱爾路（Al Khail Road, E44）之間，可快速串聯杜拜各重點區域。
其緊鄰杜拜國際金融中心和杜拜市中心，位於市中心的南邊，無縫接軌全杜拜的經濟命脈。同時區域內也匯聚了眾多高端辦公大樓、金融機構和商店。在《杜拜 2040 城市總體規劃》推動下，商務港正進行全面基礎設施升級，加速晉身為全球新一代商業與金融樞紐。
商務港整體奢華與都市活力氛圍並存，集結高端購物中心、米其林餐廳和豐富夜生活，持續吸引全球年輕專業人才與外籍人士進駐，成為杜拜最具投資價值與生活魅力的鑽石地段。
杜拜商務港周邊熱門景點和目的地
1. 杜拜運河（Dubai Water Canal）
商務港的一大量點無疑是那條令人驚嘆的杜拜運河，可以在此觀賞水舞秀盛宴，或是踏上遊船之旅。這項宏偉的人工奇觀，完美延伸了杜拜河的壯麗景緻，全長 3 公里的運河不僅構成了絕美的都市景色，更串聯起商務港和杜拜舊城區。
2. 杜拜 JW 萬豪侯爵酒店（JW Marriott Marquis Hotel Dubai）
該飯店是全球第二高的飯店建築，由國際酒店集團萬豪（Marriott International）經營。這座投資額達 18 億迪拉姆的雙塔摩天大樓，以 72 層、355 米的高度聳立於商務港核心區，擁有超過1600間客房與套房，設有 19 間餐廳、高空酒吧和全阿拉伯最大的頂級 SPA，坐擁哈里發塔與杜拜河全景。
3. 杜拜海灣大道（Bay Avenue Mall）
匯聚超過 200 家商店，從本土品牌到國際奢侈品牌應有盡有。寬敞的步行街道搭配藝術裝置，讓這裡不僅是購物天堂，更是融合文化、美食與時尚的商務港地標。
杜拜商務港的生活機能
杜拜商務港坐享成熟完善的周邊生活圈，輕鬆串聯購物、教育和醫療：
購物、休閒、娛樂
- 杜拜運河步道：位於商務港區內，步行即達
- Al Quoz 公園：開車約 6 分鐘
- 杜拜購物中心（Dubai Mall）：開車約 9 分鐘
- 杜拜音樂噴泉：開車約 9 分鐘
- Safa Park：開車約 9 分鐘
- 哈里發塔：開車約 10 分鐘
- 杜拜歌劇院：開車約 10 分鐘
- 綠色星球生態館：開車約 12 分鐘
- La Mer 海灘：開車約 20 分鐘
美食、餐廳
餐廳種類繁多，從一般餐廳、高級餐廳，再到有執照的酒吧和小酒館應有盡有。知名餐廳例如 Tong Thai、Berenjak、REIF Japanese Kushiyaki - Dar Wasl，以及 Lock, Stock & Barrel Business Bay 等等。
教育資源
商務港及鄰近地區擁有多間國際學校，課程多元，包括英國、美國課程，包括：
- Dubai International School Al Quoz：遵循美國課程，提供從幼兒園到 12 年級的課程。
- Safa School：一所私立男女混合學校，提供英國和威爾斯教育課程。
- Jumeirah English Speaking School ：提供學前到 18 歲的英式課程，學校歷史悠久。
醫療資源
距離商務港 15 分鐘車程內，可輕鬆抵達多家頂級醫療中心：
- Emirates Hospital Clinics - Business Bay：是一家私立醫院，提供廣泛的專科醫療服務。
- Medcare Hospital in Safa：以提供高品質醫療服務和先進技術聞名。
- Emirates Hospital in Jumeirah：隸屬於阿聯酋最大的私立醫院集團之一。
杜拜商務港的交通機能
商務港坐擁杜拜核心交通優勢，不僅介於兩大主幹道之間，區域內設有杜拜地鐵紅線的 Business Bay Metro Station，輕輕鬆鬆前往杜拜碼頭、朱美拉湖塔、杜拜購物中心和杜拜國際機場等地區。另外，公車、計程車、Uber、Careem 和水上計程車等多元交通網絡亦完美配套。
杜拜商務港房市行情和投資潛力
2025 年第二季度，商務港的預售屋銷售總額超過 45 億迪拉姆，共完成 1,900 多筆交易，鞏固了其作為杜拜最具活力的住宅和投資中心的地位。
根據萊坊（Knight Frank）最新發布的《阿聯酋房地產市場報告》，商務港在 2025 年第二季的預售屋房價較去年同期大漲 22%，遠高於杜拜全市平均的 15% 漲幅。報告分析，此增長主要來自品牌開發商的豪華建案推出、濱水區開發計畫升級，以及受惠於杜拜免稅政策與投資簽證改革，持續吸引國際高資產人士（HNWIs）進場布局。
至於投報率部分，根據 Bayut 統計過去一年之紀錄，商務港的投資報酬率如下：
| 戶型 | ROI |
|---|---|
| Studio | 12.84% |
| 1 房 | 11.78% |
| 2 房 | 13.78% |
| 3 房 | 12.03% |
| 4 房 | 2.50% |
結語
考量到杜拜市中心和 CBD 區持續吸引企業與專業人士，加上金融、科技等產業擴張，杜拜房屋供應雖在穩定增長，但商務港的地段優勢和基礎建設完善，仍使商務港未來房價增長可期。
無論是看好其長期資本增值潛力，或是追求穩定租金收益，商務港都已證明自己是杜拜房地產市場中兼具活力與韌性的核心標的。現在正是深入瞭解、提前布局的關鍵時刻，有興趣的朋友們趕緊聯繫！
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